Immobilienpreise in Ungarn 2025
Warum sie steigen, wohin sich der Markt bewegt – und was du als deutsche Auswanderin oder deutscher Auswanderer jetzt wissen solltest
Wenn du darüber nachdenkst, nach Ungarn auszuwandern oder deinen Lebensmittelpunkt dauerhaft hierher zu verlegen, wirst du früher oder später an einem Punkt landen: der Frage nach der richtigen Immobilie.
Viele Deutsche, die sich mit Ungarn beschäftigen, stellen fest, dass die Angebote zwar spannend sind – die Preise aber deutlich höher liegen als erwartet.
Ungarns Immobilienmarkt ist Ende 2025 in einer Phase, die man ohne Übertreibung als historisch dynamisch bezeichnen kann. Nationale Auswertungen zeigen Preissteigerungen zwischen
15 und 24 Prozent pro Jahr, während in Budapest sogar bis zu 30 Prozent erreicht werden. Prognosen gehen davon aus, dass zeitweise jährliche Steigerungen von
bis zu 29 Prozent möglich sind, wenn sich die aktuelle Dynamik fortsetzt.
Doch was steckt hinter diesem Boom? Lohnt sich der Einstieg noch? Und wie kannst du verhindern, dass dein Auswanderungsbudget von einem einzigen Fehlkauf aufgefressen wird?
In diesem Artikel bekommst du einen strukturierten Überblick über die wichtigsten Ursachen für den Preisanstieg, die Unterschiede zwischen den Regionen und die Konsequenzen für deinen persönlichen Weg nach Ungarn.
Warum steigen die Immobilienpreise in Ungarn so stark?
Die aktuelle Preisdynamik ist kein Zufall und auch keine kurzfristige Laune des Marktes. Sie entsteht aus einem Zusammenspiel verschiedener Faktoren: staatliche Förderprogramme, zusätzliche Kapitalströme,
strukturelle Probleme im Neubau und gesellschaftliche Entwicklungen. Erst im Zusammenspiel ergibt sich das Bild eines Marktes, der sich deutlich schneller bewegt als noch vor einigen Jahren.
Staatliche Förderung „Otthon Start“: der Kreditturbo
Einer der wichtigsten Preistreiber ist das staatliche Förderprogramm „Otthon Start“. Es ermöglicht ungarischen Käuferinnen und Käufern Kredite zu einem Zinssatz von nur
3 Prozent – deutlich unter den marktüblichen Konditionen.
Die Wirkung ist enorm:
- Junge Familien können sich erstmals Eigentum leisten.
- Paare wechseln von Mietwohnungen in Eigentum.
- Investorinnen und Investoren nutzen die günstigen Konditionen, um zusätzliche Objekte zu erwerben.
Wenn mehr Menschen gleichzeitig kaufen können, steigt die Nachfrage spürbar an. Verkäuferinnen und Verkäufer bemerken das und passen ihre Preisvorstellungen entsprechend an.
Vor allem in Budapest und wirtschaftlich starken Regionen führt das dazu, dass attraktive Objekte innerhalb kürzester Zeit vergeben sind – oft zu Preisen, die noch vor wenigen Jahren kaum vorstellbar waren.
Kapital aus Pensionskassen und Staatsanleihen
Neben den privaten Käuferinnen und Käufern ist eine zweite Kraft im Spiel, die den Markt stark beeinflusst: institutionelles Kapital.
Ungarische Pensionskassen dürfen bis zu 30 Prozent ihres Vermögens in Immobilien investieren – und sie nutzen diese Möglichkeit zunehmend.
Hinzu kommt Kapital aus auslaufenden Staatsanleihen, das von Anlegern verstärkt in Immobilien umgeschichtet wird. Die Logik dahinter ist einfach:
In unsicheren Zeiten gelten Wohnimmobilien vielfach als greifbarer und vermeintlich sicherer als abstrakte Finanzprodukte.
Für dich bedeutet das: Du bewegst dich nicht nur in einem Markt aus klassischen Käuferinnen und Käufern, sondern trittst teilweise in Konkurrenz zu professionellen Investoren, die mit deutlich mehr Kapital und Erfahrung agieren.
Neubaukrise: Wenn das Angebot nicht hinterherkommt
Der vielleicht wichtigste strukturelle Punkt: Ungarn hat ein massives Neubauproblem. Die Zahl der jährlich fertiggestellten Wohnungen gehört zu den
niedrigsten in der gesamten EU. Während also von Jahr zu Jahr mehr Menschen kaufen möchten, wächst das Angebot nur sehr langsam.
Die Gründe dafür sind vielfältig:
- Fachkräftemangel im Baugewerbe
- steigende Material- und Baukosten
- zeitaufwendige Genehmigungsverfahren
- starke Konzentration der Bautätigkeit auf wenige Regionen (vor allem Budapest)
Auf einem Markt, in dem mehr Nachfrage auf ein begrenztes Angebot trifft, gibt es langfristig nur eine Richtung: Die Preise steigen – und zwar oft schneller, als sich viele Interessenten vorstellen können.
Reallöhne, Urbanisierung und gesellschaftliche Trends
Ein weiterer Hintergrundfaktor ist die Entwicklung der Einkommen in Ungarn. Die Reallöhne sind in den letzten Jahren spürbar gestiegen, trotz wirtschaftlicher Schwierigkeiten und hoher Inflation.
Gleichzeitig zieht es viele Menschen in die wirtschaftlich starken Regionen.
Besonders Budapest bleibt ein Magnet:
- Arbeitsplätze in internationalen Unternehmen
- Universitäten und Fachhochschulen
- bessere medizinische Versorgung
- kulturelles Angebot
All das führt dazu, dass in und um Budapest immer mehr Menschen wohnen möchten – und damit auch immer mehr Menschen bereit sind, höhere Preise zu akzeptieren.
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Wo steigen die Immobilienpreise am stärksten – und wo bleiben Chancen?
Ungarn ist aus Immobiliensicht kein einheitlicher Markt. Zwischen Budapest, Balaton und ländlicher Region liegen Welten – bei Preisniveau, Nachfrage, Perspektive und Wohngefühl.
Wenn du nach Ungarn einwandern möchtest, ist es wichtig, diese Unterschiede zu kennen.
Budapest: Motor des Booms und Risiko der Überhitzung
Budapest ist die Lokomotive des ungarischen Immobilienmarktes. Hier sind die Preissteigerungen am deutlichsten, hier ist die Nachfrage am höchsten.
In gefragten Lagen werden Quadratmeterpreise von über 1,2 Millionen Forint pro Quadratmeter (umgerechnet rund 3.000 Euro und mehr, je nach Kurs und Lage) erzielt.
Für dich als potenzielle Käuferin oder potenziellen Käufer bedeutet das:
- Budapest bietet hohe Marktliquidität und gute Wiederverkaufsmöglichkeiten.
- Die Einstiegspreise sind jedoch schon heute vergleichsweise hoch.
- Mietrenditen gehen zurück, weil Kaufpreise schneller steigen als Mieten.
Expertinnen und Experten warnen zunehmend vor einer möglichen Überbewertung in bestimmten Segmenten. Das heißt nicht, dass der Markt unmittelbar einbrechen wird –
aber du solltest in Budapest mit besonders kühlem Kopf rechnen, vergleichen und verhandeln.
Der Balaton: Sehnsuchtsregion mit kräftigem Preissprung
Der Balaton ist für viele Deutsche der emotionale Einstieg in Ungarn: der „Plattensee“, Urlaubsgefühle, Sonnenuntergänge, Weinberge.
Genau diese Attraktivität spiegelt sich zunehmend in den Preisen wider.
Besonders stark sind die Preisanstiege in und um:
- Siófok
- Balatonfüred
- Keszthely
- Balatonlelle und Fonyód
Hier konkurrieren Feriengäste, Kapitalanleger und Auswanderer um ein begrenztes Angebot – vor allem in See- oder Wassernähe. Der Balaton ist damit einer der dynamischsten, aber auch sensibelsten Teilmärkte des Landes.
Ländliche Regionen: mehr Platz, mehr Ruhe, mehr Sanierungsbedarf
Abseits von Hauptstadt und Balaton präsentiert sich ein völlig anderes Bild. In vielen ländlichen Gegenden sind die Preise nach wie vor moderater.
Dort findest du:
- größere Grundstücke
- traditionelle Dorfhäuser
- mehr Ruhe und Natur
Für naturverbundene Auswandererinnen und Auswanderer ist das verlockend. Allerdings solltest du in deine Rechnung unbedingt den Zustand der Gebäude einbeziehen.
Viele Häuser haben:
- veraltete Elektrik
- alte Dächer
- unzureichende Wärmedämmung
- Heizsysteme, die nicht mehr zeitgemäß sind
Ein günstiger Kaufpreis kann sich schnell relativieren, wenn umfangreiche Sanierungen notwendig werden. Auch das gehört zur Realitätsprüfung, bevor du dich entscheidest.
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Was bedeutet der Immobilienboom für deine Auswanderung nach Ungarn?
Für viele deutsche Auswanderinnen und Auswanderer ist die Immobilie weit mehr als nur ein Dach über dem Kopf. Sie ist:
- Sicherheit im Alter,
- ein emotionaler Anker im neuen Land,
- und oft ein wichtiges Element der eigenen Vermögensplanung.
Die stark steigenden Preise haben daher eine doppelte Wirkung – als Chance und als Risiko.
Die Chancen
- In guten Lagen kann dein Eigentum im Wert deutlich steigen.
- Du sicherst dir heute einen Platz in einem Markt, der sich dynamisch entwickelt.
- Du schaffst dir einen stabilen Lebensmittelpunkt, der nicht an Mietverträge gebunden ist.
Die Risiken
- Überhastete Entscheidungen können sehr teuer werden.
- Emotionale Käufe („Wir sind jetzt hier, wir müssen jetzt zuschlagen“) führen oft zu Kompromissen.
- Versteckte Sanierungskosten können dein Budget sprengen.
Der Schlüssel liegt darin, den Markt zu kennen, deine eigene Situation realistisch einzuschätzen und dir genügend Zeit für die Vorbereitung zu nehmen – auch wenn die Preise steigen.
Kluge Entscheidungen treffen – auch wenn du noch in Deutschland bist
Eine große praktische Hürde für viele Interessierte: Du kannst nicht für jede einzelne Besichtigung spontan nach Ungarn reisen.
Gleichzeitig weißt du, dass Fotos und Exposés nur einen Bruchteil dessen zeigen, was ein Haus in der Realität wirklich ausmacht.
Deshalb nutzen immer mehr Menschen, die nach Ungarn auswandern wollen, ergänzende Formen der Besichtigung, zum Beispiel:
Live-Besichtigungen per Video
Wir von einwandererhilfe.de bieten an, Häuser und Wohnungen vor Ort zu besichtigen, während du in Deutschland bleibst.
Typisch sind Live-Rundgänge per WhatsApp- oder Video-Call, bei denen du:
- das Objekt in Echtzeit siehst,
- Fragen direkt stellen kannst,
- einen Eindruck von Zustand, Lage und Umgebung bekommst.
Wichtig ist, dass du dir bewusst machst: Solche Angebote ersetzen keine professionelle Begutachtung, keine rechtliche Prüfung und keine steuerliche Beratung.
Sie können dir aber helfen, deine Vorauswahl klüger zu treffen und unnötige Reisen zu vermeiden.
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Wie geht es weiter?
Prognosen bis 2026
Expertinnen und Experten gehen derzeit davon aus, dass die Immobilienpreise in Ungarn auch in den kommenden Jahren weiter steigen werden – wenn auch möglicherweise etwas moderater als 2025.
Für die Zeit bis etwa 2026 werden Zuwächse von 10 bis 20 Prozent pro Jahr für realistisch gehalten.
Gleichzeitig wird erwartet, dass die Zahl der Immobilientransaktionen auf etwa 140.000 bis 145.000 Verkäufe jährlich ansteigt.
Einige Fachleute warnen jedoch davor, dass insbesondere der Markt in Budapest Anzeichen einer Überbewertung zeigt, während die Mietrenditen tendenziell sinken.
Für dich heißt das: Der Markt bleibt spannend, aber du solltest nicht allein aus Angst vor weiteren Preissteigerungen kaufen. Sinnvoller ist es, einen klaren Plan zu entwickeln,
deine finanziellen Möglichkeiten ehrlich zu betrachten und dir im Zweifel Unterstützung von Fachleuten zu holen.
Was du für deinen eigenen Weg nach Ungarn mitnehmen kannst
Die aktuellen Preissteigerungen machen diese Entscheidung nicht einfacher – aber mit dem richtigen Wissen sehr viel besser steuerbar.
Die wichtigsten Punkte in Kürze:
- Die Immobilienpreise in Ungarn sind in den letzten Jahren deutlich gestiegen und werden voraussichtlich weiter zulegen.
- Haupttreiber sind staatliche Förderprogramme, institutionelle Kapitalzuflüsse, geringe Neubauzahlen und gesellschaftliche Trends.
- Budapest und der Balaton sind besonders dynamisch, aber auch preisintensiv – hier ist Sorgfalt wichtiger denn je.
- Ländliche Regionen bieten weiterhin attraktive Einstiegspreise, verlangen aber oft hohe Aufmerksamkeit bei Sanierung und Infrastruktur.
- Je besser du vorbereitet bist, desto entspannter und souveräner kannst du deinen Immobilienkauf planen.
Ungarn kann für deinen Lebensabend, deinen zweiten Karriereabschnitt oder deinen persönlichen Neustart ein wunderbarer Ort sein – mit mehr Raum, mehr Ruhe und einem anderen Rhythmus als in vielen Teilen Deutschlands.
Wenn du die Dynamik des Immobilienmarktes ernst nimmst und klug vorgehst, wird dein Hauskauf ein tragfähiger Baustein deiner Auswanderung statt einer Belastung.
Blogartikel / Gastartikel Ende. Texte dürfen Nach Absprache für Pressemitteilung verwendet werden. Alle Angaben trotz sorgfältiger Recherche ohne Gewähr. Text enthält Affiliatelinks zu Ratgeber für Einwanderer / Marion Schanné. Bilder dienen der Illustration und stehen in keinem Zusammenhang mit dem Text. [ Ungarn-Archiv Einwandererhilfe.de Ungarn]
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